Xây dựng tòa nhà văn phòng - Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng

XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Trong thời đại kinh tế thị trường phát triển nhu cầu cần thuê văn phòng làm việc là rất lớn. Tại các thành phố lớn như ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhiều văn phòng cho thuê mọc lên để đáp ứng với nhu cầu của thị trường tạo ra sự cạnh tranh lớn trong mảng kinh doanh này.

Vậy yếu tố nào sẽ là yếu tố quyết định đến thắng lợi cho các nhà đầu tư văn phòng cho thuê. Dưới đây là những yếu tố ảnh hưởng đến thắng lợi cho đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê theo kinh nghiệm chia sẻ của đơn vị kinh doanh bất động sản:

Lựa chọn phân khúc văn phòng cho thuê

Lựa chọn tòa nhà văn phòng vào nhóm phân khúc nào hạng A, B hay C sẽ ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư xây dựng. Tham khảo tiêu chí đánh giá hạng văn phòng theo tiêu chuẩn Quốc tế thể hiện trong bảng dưới đây.

TT	CÁC TIÊU CHÍ	VĂN PHÒNG HẠNG A	VĂN PHÒNG HẠNG B	VĂN PHÒNG HẠNG C
1	HỆ THỐNG KỸ THUẬT
1.1	BMS – Hệ thống quản lý tòa nhà	Bắt buộc	Tùy chọn	Không áp dụng
1.2	Hệ thống điều hòa thông gió	Bắt buộc	Bắt buộc	Tùy chọn
	Hệ thống điều hòa thông gió 2 chiều nóng, lạnh, kiểm soát được độ ẩm đến từng khu vực
1.3	Công suất của hệ thống điều hòa thông gió	Bắt buộc	Nên có	Không áp dụng
	Làm lạnh cho phòng server 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22- 23 Co, +/- 1Co . Khí tươi 60 m3/một giờ/ 10 m2 văn phòng
1.4	Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
	Thang máy	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
1.5	Thang máy tốc độ và chất lượng cao của các thương hiệu nổi tiếng quốc tế
1.6	Thời gian chờ thang khoảng 30 giây	Tùy chọn	Không áp dụng	Không áp dụng
1.7	Điện nguồn	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
	Hai nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn, hoặc trang bị hệ thống máy phát điện dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1 m2), bộ lưu điện UPS cho các hệ thống kỹ thuật khẩn cấp.
1.8	Hệ thống giám sát an ninh	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
	Hệ thống giám sát an ninh và quản lý ra vào – CCTV, tại tất cả các điểm ra vào, chỗ đỗ xe, sử dụng thẻ, và có nhân viên an ninh trực 24/24
2	CẤU TRÚC TÒA NHÀ
2.1	Độ cao trần thông thủy từ 2,7 m – 2,8 m trở lên	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
2.2	Mặt bằng	Bắt buộc	Bắt buộc	Tùy chọn
	Tiêu chuẩn hạng A: Không gian mở, không có vách cứng ngăn chia, sử dụng hiệu quả, lưới cột lớn hơn 6 x 6 m
2.3	Chiều sâu văn phòng	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
	Khoảng cách (chiều sâu sàn) từ cửa sổ bên này sang cửa sổ bên kia không quá 18-20m; Hoặc không quá 9-10m tính từ tâm sàn, hoặc lõi tòa nhà đến cửa sổ bên ngoài; Hoặc không quá 12m tính từ cửa sổ bên ngoài đến tâm nếu tòa nhà có hình dáng không bình thường và có khoảng thông tầng bên trong
2.4	Hệ số diện tích không hữu ích	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
	Hệ số diện tích không hữu ích của tòa nhà không vượt quá 12%, được tính = 1 – ( diện tích sử dụng được / diện tích cho thuê ) * 100%
2.5	Khả năng chịu tải của sàn từ 400 kg/m2 trở lên	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
2.6	Mức độ hoàn thiện khu vực công cộng và mặt ngoài	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
	Hạng A: Vật liệu cao cấp/ Hạng B, C: Vật liệu chất lượng cao
2.7	Sàn nâng (raised floors)	Bắt buộc	Không áp dụng	Không áp dụng
2.8	Chiếu sáng tự nhiên và cửa sổ	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
	Hệ thống cửa sổ chất lượng cao, cung cấp đủ ánh sáng tự nhiên, bố trí hợp lý
3	VỊ TRÍ
3.1	Vị trí	Bắt buộc	Tùy chọn	Không áp dụng
	Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà ( ví dụ cơ sở sản xuất công nghiệp, nhà tang lễ, trại giam v.v.)
3.2	Tiếp cận giao thông	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
	Thuận tiện cho ô tô và giao thông công cộng, ví dụ 10 – 15 phút đi bộ từ ga tàu điện ngầm gần nhất, hoặc có tuyến xe bus
4	ĐỖ XE
4.1	Đỗ xe	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
	Hạng A: Đỗ xe dưới tầng hầm, hoặc nhà xe cao tầng, đường dẫn có mái che vào tòa nhà. Đỗ xe tại tầng 1 cho khách.
	Hạng B, C: Chỗ đỗ xe an toàn
4.2	Tỷ lệ chỗ đỗ xe của tòa nhà: Không dưới 1 chỗ đỗ ô tô cho 100 m2 diện tích cho thuê (1/100)	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
5	SỞ HỮU
5.1	Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (hay nói cách khác các sàn, hoặc các khối nhà không được sở hữu bởi nhiều chủ)	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
5.2	Cấu trúc sở hữu minh bạch	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
6	QUẢN LÝ VÀ DỊCH VỤ TÒA NHÀ
6.1	Quản lý tòa nhà	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
	Hạng A: Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa từ 5000 m2), hoặc có kinh nghiệm, chất lượng quản lý quốc tế Hạng B, C: Công tác quản lý tòa nhà được tổ chức tốt
6.2	Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông	Bắt buộc	Bắt buộc	Tùy chọn
	Tối thiểu hai nhà cung cấp dịch vụ viễn thông trong tòa nhà
6.3	Tiền sảnh	Tùy chọn	Tùy chọn	Không áp dụng
	Khu vực đón tiếp rộng rãi phù hợp với quy mô tòa nhà, dễ dàng cho khách tiếp cận tòa nhà
6.4	Tiện ích	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
	Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2 tiện ích (như ATM, giặt là, cửa hàng v.v.). Các tiện ích xung quanh cần được quan tâm xem xét

Ví trí

Một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá thành bất động sản đầu tiên là vị trí bất động sản đó nằm ở đâu, vị trí xây dựng sẽ là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến sự thành bại của nhà đầu tư. Chọn vị trí xây tòa nhà văn phòng nên đặt tại nơi có kinh tế phát triển, hạ tầng giao thông thuận lợi và nơi đó có văn hóa phường hội cho thuê văn phòng tốt.

Kiến trúc tòa nhà

Hình ảnh kiến trúc ngoài nhà nếu có sự kết hợp những chi tiết kiến trúc một cách hài hòa hợp lý, có những điểm nhấn kiến trúc đặc biệt gây ấn tượng sẽ tạo ra hiệu ứng thu hút quảng bá tốt hơn. Công năng bên trong tòa nhà bố trí hài hòa, thông thoáng, đa dạng phù hợp với nhiều kiểu bố trí văn phòng giúp cho việc tiếp cận được với nhiều khách hàng giúp “lấp đầy các phòng trống” tạo cho quá trình kinh doanh hiệu quả.

Đỗ xe

Khi kinh tế xã hội phát triển cũng như các phương tiện ô tô ngày càng nhiều thì nhu cầu có chỗ đỗ xe tại các tòa nhà văn phòng ngày càng cấp thiết. Chỗ đỗ xe sẽ là yếu tố quan trọng cho việc thương lượng giá cả thuê văn phòng.

Tiện ích trong tòa nhà văn phòng

Tiện ích văn phòng nên đáp ứng đầy đủ tiện ích đối với yêu cầu để xây dựng một tòa nhà văn phòng.

Hệ thống điều hòa trung tâm (nên đầu tư hệ thống điều hòa trung tâm có cấp khí tươi).
Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Hệ thống camera an ninh.
Máy phát điện dự phòng.
Ban quản lý tòa nhà.
Hệ thống internet tốc độ cao.
Thang máy thương hiệu uy tín, tốc độ nhanh.

VI. Lựa chọn Nhà thầu thiết kế và Nhà thầu thi công xây dựng

Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê và đơn giá thi công xây dựng luôn là vấn đề được Chủ đầu tư quan tâm hàng đầu. Để kiểm soát và tiết kiệm được chi phí đầu tư xây dựng thì công việc lựa chọn Nhà thầu thi công xây dựng sẽ là yếu tố rất quan trọng để đảm bảo cho việc hoàn thành xây dựng tòa nhà văn phòng không bị vượt tổng mức đầu tư ban đầu.

Vì, lựa chọn được Nhà thầu xây dựng tòa nhà văn phòng phù hợp đảm bảo cho quá trình thi công xây dựng hoàn thành đúng tiến độ, đảm bảo an toàn, chất lượng, khắc phục được những thiếu sót của bản vẽ thiết kế so với thực tế thi công và giảm được chi phí phát sinh trong quá trình thi công.

Nếu Quý khách hàng có nhu cầu thi công xây dựng tòa nhà văn phòng, hãy gọi cho chúng tôi để được tư vấn và báo giá.